「学区房」四川聚丰房地产开发与达州广播电视大学合资开发房地产-中化船务公司
时间：2025-11-28 02:55:35 浏览量：0
法律要点：合同解除权与解除异议
四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案｜最高人民法院（2013）民一终字第18号民事判决书
一、事实概要
2008年3月15日，达州广播电视大学（以下简称电大财校）与四川省聚丰房地产开发有限责任公司（以下简称聚丰公司）签订《合作开发协议书》（以下简称《协议》），约定电大财校以达州市政府批准的《校园总体规划调整方案》及学校临街开发的出让土地使用权作为投资，聚丰公司以现金全额投资并独立开发建设房地产项目；电大财校有权利按约定获取开发效益，且不承担项目开发建设风险；电大财校在聚丰公司付清首付款后20日内办理土地使用权过户手续；聚丰公司若未按照约定按期兑现电大财校利益，则视为违约，电大财校可解除合同。
2011年5月9日，电大财校向聚丰公司发出“达电大财校函（2010）3号”《解除函》，以2010年6月22日达州市政府召开专题会议，决定对学校临街出让土地实行阳光操作，以招拍挂方式公开进行交易，导致其已无法履行《协议》为由，提出解除《协议》的主张。对此，聚丰公司未在三个月内予以回应。后2011年11月17日，达州市政府在《达州日报》刊登《关于注销土地使用证的公告》，决定注销前述案涉土地的土地使用证，公告该土地使用证作废。后聚丰公司于2012年2月28日起诉电大财校违约，请求判令电大财校立即全面履行《协议》，并承担诉讼费用。在一审诉讼期间，电大财校于2012年4月27日再次向聚丰公司发出《解除通知》。
二、判决要旨
根据原《物权法》的规定，不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定，不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。行政机关注销国有土地使用证但并未注销土地登记的，国有土地的使用权人仍然是土地登记档案中记载的权利人。国有土地使用权转让法律关系中的转让人以国有土地使用证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同的，人民法院不应支持。
三、解析评析
（一）本判决的思路和意义
总结本案，值得关注的理论问题有两点：（1）合同一方能否以行政机关之决定导致其无法履行合同为由，主张解除合同？（2）合同一方书面提出解除合同后，合同相对人未在三个月内提出异议，是否发生合同解除的效力？
最高人民法院（以下简称最高院）就本案在公报中所提炼的“裁判摘要”（上述“裁判要旨”），仅针对前一问题（本案三个争点中的第三个争点）。后一问题略隐于其第二个争点之中，但更富理论评析价值。就该问题，一审法院认为，聚丰公司在《解除函》到达之日起三个月内并未向人民法院或者仲裁机构确认能否解除合同，则《解除函》到达聚丰公司时就已发生法律效力。但最高院纠正此看法，认为在合同一方意图解除合同，但既不符合约定解除的条件，又不具备法定解除的权利时，不适用原《合同法》第96条第1款（《民法典》第565条第1款）与最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》［法释（2009）5号］（以下简称《合同法司法解释二》）第24条关于解除异议的规定。最高院的这一裁判思路，对现行法关于合同解除以及解除异议相关规定的理解，具有相当的理论澄清价值。
（二）合同解除异议的规范及学理
合同解除权，无论是约定解除权还是法定解除权，在法律性质上均为形成权，且依学理与现行法，其行使不以诉的方式为必要。如此一来，在一方以非诉方式来解除合同时，似乎存在“漏洞”：如果对方同样以非诉方式提出异议，那么合同到底是已解除，还是未解除呢？1999年原《合同法》第96条第1款第3句似意图补漏，规定对方可以通过“请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的方式来提出异议。但该句规定不仅未堵住漏洞（非诉方式的异议到底产生什么效力），还带出新疑问，即对方诉讼（包括仲裁）方式的异议，应在何时提起呢？10年之后的《合同法司法解释二》，又不得不以第24条来修补原《合同法》的“漏洞”，规定解除异议的行使期限与逾期效果。
在理论上肯定原《合同法》及《合同法司法解释二》上述规定的学者，认为倘若解约方在异议期间内没有起诉行使异议权，无论解约方是否享有解除权，合同都在解除通知到达时解除［沈德咏等主编：《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第176～177页］；在相对人未在约定或法定的异议期间内提出异议之情形，法院仅需对此做形式审查，即一旦发现存在逾期的情形，即可驳回相对人的异议，而不必就解除权是否成立做实体审查（王利明：《合同编解除制度的完善》，载《法学杂志》2018年第3期）；在相对人提出继续履行合同的诉讼中，法院应驳回其请求，但可以向其进行释明，由被解除方自主决定是否变更相关的诉讼请求（师安宁：《合同解除与“异议之诉”制度》，载《人民法院报》2015年1月19日，第7版）。但也有不少学者对合同解除异议制度提出根本性质疑，认为我国合同解除异议制度存在错误，其根源在于立法者将其单纯作为形成权而非形成诉权进行对待，并建议废除或限制适用《合同法司法解释二》第24条的规定［汤文平：《论合同解除、债权抵销之异议-＜合同法解释（二）》第24条评注》，载《东方法学》2011年第2期］。或认为，尽管第24条的初衷在于从速确定合同解除的效力，尽早稳定合同关系，但在价值层面却存在许多起草者始料未及的负面影响，如诱发机会解约（无论是否明知自己缺乏解除权，都在投机心理的驱使下更有动力发出解约通知）、徒增自治成本、破坏交易预期、导致司法误判、救济降级等弊病，故在适用《合同法司法解释二》第24条时，应当对解除权存在与否进行实质审查，从而彻底架空和虚置这一在价值和逻辑上有诸多舛误的规定（贺剑：《合同解除异议制度研究》，载《中外法学》2013年第3期）。
最高院在本案中，虽未表达出对原《合同法》合同解除异议制度，乃至对《合同法司法解释二》第24条的质疑，但在结果上对第24条的适用予以限制，因此在立场上更近于上述后一派的学术观点。申言之，按诸第24条的文义，在约定的异议期限或（近乎）法定的三个月期限届至后相对方才提出异议的，则无论解约方的解除权是否合法成立，均发生合同解除的效果。而在本案中，最高院在审查电大财校的解除主张既不符合约定亦不符合法定条件后，径直认为对其不适用原《合同法》第96条第1款与《合同法司法解释二》第24条的规定。但是，为何在合同解除权不成立时不适用关于解除异议的规定，最高院并未给出任何说理。
（三）既有司法实践状况
在本公报案例公布之前，司法实践中关于《合同法司法解释二》第24条的理解差异，主要体现于其适用范围或前提，即是否要审查解约方提出的合同解除权，是否符合约定或法定的行使条件。
不对解约方的解除权进行审查而直接适用《合同法司法解释二》第24条的判决，如“上海中船重工万邦航运有限公司诉上海中化思多而特船务有限公司定期租船合同案”［上海市高级人民法院（2011）沪高民四（海）终字第153号民事判决书］。在此案中，上海市高级人民法院并未审查解约方的解除权成立与否，而直接认为“无论自解除合同通知到达日还是自该轮实际交还日起算，万邦航运就合同解除异议提起的诉讼均超过了法定除斥期间，故应确定涉案定期租船合同事实上已被有效解除”。另在“重庆泰雷商贸有限责任公司与重庆佳路机电有限公司合同纠纷上诉案”［重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民终字第00946号民事判决书，载《人民司法•案例》2013年第24期］中，重庆市一中院的裁判要旨基本类似。
相比较而言，对解除权成立与否进行审查，或肯定该审查之必要的判决，在数量上相对居多。在地方法院判决中，如“中国建设银行股份有限公司北京市分行与北京亿方物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷上诉案”［北京市第一中级人民法院（2009）一中民终字第19000号民事判决书］，北京市第一中级人民法院在确认建行北京分行既未按照约定行使约定解除权，也未按照法定条件行使法定解除权后，遂认为该案不符合《合同法司法解释二》第24条之规定。而在“杨光启诉翁元麟、温露西解除合同行为无效请求判令其继续履行房地产转让合同纠纷案”［江苏省高级人民法院（2011）苏民终字第0025号民江業省高级人民法院更是明确认为，根据《合同法司法解释二》第24条的规定，合同解除“必须具备约定解除或法定解除的条件。如前所述，本案合同虽订有解除条款，但并未出现法定解除或约定解除的客观事由，故其单方实施的解除行为应属无效”。
最高院在本案中所持的立场，在此之前也已有多次呈现。如在“中国石油集团测井有限公司与西安挚信房地产开发有限责任公司项目联建合同纠纷上诉案”［最高人民法院（2010）民一终字第108号民事判决书，载《人民司法•案例》2011年第22期］中，最高院对三个月异议期间的适用予以限制，认定合同解除的条件并未成就；不过该案判决时，《合同法司法解释二》刚刚出台，为避免新规对当事人实体权利的影响，最高院不适用第24条有基于“法不溯及既往”的考虑。而在另一最高院公报案例“深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案”［最高人民法院（2010）民一终字第45号民事判决书，载《最高人民法院公报》2011年第5期（总第175期）］中，最高院在判断合同是否解除时，首先进行了实质判断，在肯定“合同一方当事人构成根本违约时，守约的一方当事人享有法定解除权”后，才认定“当事人没有约定合同解除异议期间，在解除通知送达之日起三个月以才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。而在本案之后，如“广州气体厂有限公司等诉广州市润力房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审案”［最高人民法院（2016）最高法民申3375号民事裁定书］，最高院将《合同法司法解释二》第24条与原《合同法》第96条第1款结合考察，更是明确提出了“气体厂公司根据合同法第九十六条规定通知润力公司解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件”的观点。
此外还需指出的是，最高院在本案判决之后不久，还专门作出“对《关于适用（中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复”，要求通知解除合同须以具备法定或约定解除权为前提，重申了本案观点。该答复亦为后来的部分裁判所援引［如湖南省高级人民法院（2019）湘民申2268号民事判决书、福建省高级人民法院（2019）闽民终100号民事判决书、最高人民法院（2016）最高法民终744号民事判决书等］。因此，总体来说，本案判决只是最高院就《合同法司法解释二》第24条采“限制适用”立场得以形成之过程中的一个判决，尚称不上关键性判决。
（四）本判决的参考意义及将来的课题
就此须提及如下两点：
第一，本案后又因电大财校的申请进入再审程序。
最高院在其再审裁定书［最商人民法院（2014）民申字第56号民事裁定书］中，维持其原有结论，仅在说理上添加“即使聚丰公司在一审期间没有以达州电大（电大财校）的解除理由不符合解除条件为由提出抗辩，但其诉讼请求是确认《合作开发协议书》并继续履行，实际上包含了达州电大解除理由不成立的意思”。
殊不知，这一画蛇添足式的说理添加，恰恰暴露了最高院的立场-更确切地说：针对第24条仅主张限制其适用范围的理论主张-在其逻辑上的不自洽：一旦解除异议制度在适用范围上仅限于解除权合法成立之情形，则解除异议对合同相对方来说，也就丧失了任何意义。这是因为，在解约方通知解除时，合同相对方在此时尽管无法知道或判断解约方的解除权是否真的合法成立，但在结果上无非两种，即要么成立，要么不成立：在解约方解除权合法成立的情形，相对方即便是提起异议，也无法阻却合法有效之解除权行使后所产生的法律效果；而在解除权并未合法成立的情形，既然异议制度对此情形不适用，那么相对方即便未提起异议（如本案聚丰公司之所为），也不会对其产生不利益的后果。要么是提了异议也没用，要么是不提异议也没关系。在此结果引导下，相对方所选择的行为模式必然是：无论解约方的解除权是否合法成立，均不提出异议。
原《合同法》第96条第1款第3句之合同解除异议制度，看似专为合同相对方的利益所设置，但在最高院本案的裁判立场下，已看不出相对方有任何能受惠于该制度之处了。而《民法典》第565条针对解除异议制度的表述虽有变化（“对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”），但并未改变解除异议制度本身。因此，针对合同解除异议制度以及《合同法司法解释二》第24条，在理论上的彻底反思，仍有待继续。
第二，本案电大财校提出解除合同的理由，在于因当地市政府的行为，导致其可能无法履行《协议》，亦即其将来存在违约的可能。
由此也提出一个学理问题，即违约方能否享有合同解除权？尽管该问题在本案中未列入法院的审查中，但考虑到“违约方之合同解除权”目前正是学理讨论的热点（关于违约方解除权问题，参见本判例百选第68号案例），甚至有将其纳人法典的主张，则在此不妨提出，以便为后续学理讨论积累资料。
四、参考文献
沈德咏等主编：《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》，人民法院出版社2009年版。王利明：《合同编解除制度的完善》，载《法学杂志》2018年第3期。
师安宁：《合同解除与“异议之诉”制度》，载《人民法院报》2015年1月19日，第7版。
汤文平：《论合同解除、债权抵销之异议-＜合同法解释（二）＞第24条评注》，载《东方法学》2011年第2期。
贺剑：《合同解除异议制度研究》，载《中外法学》2013年第3期。